Il nuovo contratto Rent to buy

L’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133 (c.d. “Decreto Sblocca Italia”), convertito, con modificazioni, dalla L. 11 novembre 2014 n. 212, ha introdotto nel nostro ordinamento una disciplina autonoma del contratto di godimento in funzione di successiva alienazione degli immobili (c.d. rent to buy).

Il Rent to buy nasce con l’ intento di agevolare coloro che vorrebbero acquistare un’abitazione ma non dispongono né di somme importanti da versare come acconto, né di requisiti per accedere a un mutuo.

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Fotovoltaico in Italia: emanato il Quarto Conto Energia

Il 5 maggio 2011 è stato emanato in Italia il Quarto Conto Energia contenente le nuove tariffe incentivanti per il settore fotovoltaico.
In Italia i meccanismi di incentivazione dell'energia solare fotovoltaica sono stati introdotti nel 2005 con notevole ritardo rispetto ad altri Paesi come la Germania, la Spagna, gli Stati Uniti.
I Decreti ministeriali (definiti “Conto Energia”) che hanno definito negli anni le diverse tariffe incentivanti sono i seguenti:

1. Primo Conto Energia (Decreti Ministeriali del 28.07.2005 e del 6.02.2006);
2. Secondo Conto Energia (Decreto Ministeriale 19.02.2007);
3. Terzo Conto Energia (Decreto Ministeriale 6.08.2010);
4. Quarto Conto Energia (Decreto Ministeriale 5.05.2011).

Dopo una prima fase caratterizzata da alcuni limiti penalizzanti come una potenza massima ammissibile all’incentivazione di 85 MWp/anno e un’eccessiva burocratizzazione, il sistema è stato via via migliorato ed ha prodotto una crescita record che ha portato al 31.12.2010 ad incentivare in Italia complessivamente ca. 153.000 impianti per una potenza di 3.470 MW . Così L'Italia è diventato il secondo paese al mondo (dopo la Germania) per potenza installata sul territorio.

L'ultimo Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico (“Quarto Conto Energia”), emanato in attuazione del Decreto legislativo del 3 marzo 2011, e contenente le nuove tariffe incentivanti per gli impianti solari fotovoltaici, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 12 maggio 2011. Tale Decreto stabilisce che il Terzo Conto Energia rimarrà in vigore fino al 31 maggio 2011, mentre dal primo giugno 2011 e fino al 31 dicembre 2016 si applicherà il Quarto Conto Energia con le nuove tariffe.


Le principali novità del Quarto Conto Energia sono le seguenti:

1. Nuovo regime di programmazione degli incentivi: il testo prevede un nuovo sistema di regolazione automatica del livello degli incentivi in relazione alla potenza installata (sistema tedesco), che entrerà a regime a partire dal 2013. Nel periodo transitorio è prevista una diminuzione progressiva necessaria per allineare il nostro Paese ai livelli comunitari e assicurare la salvaguardia degli investimenti in corso.

2. Modifica della nozione di Piccoli Impianti: vengono ridefiniti come piccoli impianti quelli fino a 1000 kW di potenza realizzati su edifici, quelli a terra fino a 200 kW operanti in regime di scambio sul posto, e quelli di qualsiasi taglia se realizzati su edifici e aree delle amministrazioni pubbliche. Sono quindi grandi impianti quelli che superano 1 Mwp su tetto e 200 kWp a terra;

3. Tetti massimi di spesa: è stato previsto un tetto di spesa complessivo per tutti gli impianti (6-7 miliardi per il periodo 2011-2016, pari a circa 23 GW incentivabili) e delle soglie semestrali per i grandi impianti per il periodo che va dal 1 giugno 2011 al 31 dicembre 2012: 300 milioni di euro per il 2011, 150 milioni di euro per il primo semestre del 2012 e 130 milioni di euro per il secondo semestre del 2012, per un totale di 580 milioni di euro con una potenza installabile di 2690 MW. I piccoli impianti fino a tutto il 2012 non sono soggetti ai limiti di spesa. Per gli anni dal 2013 al 2016, per gli impianti grandi e piccoli, il costo indicativo è di 1.361 milioni di euro, per una potenza di 9.770 MW. Il superamento dei costi indicativi non limita l’accesso alle tariffe incentivanti, ma determina una riduzione aggiuntiva delle stesse per il periodo successivo. Nel complesso, tra giugno 2011 e il 2016 l'impegno di incentivazione del settore è di circa 1.941 milioni di euro per un limite di potenza al livello di 12.460 MW.

4. Registro GSE per i grandi impianti: per limitare fenomeni speculativi per il 2011 e il 2012, i grandi impianti devono essere iscritti in un apposito registro del GSE;

5. Bonus amianto e produzione UE: sono previsti premi agli incentivi per gli impianti che andranno a sostituire coperture in eternit o comunque contenenti amianto (premio di 5 €cent/kWh) ed una maggiorazione del 10% dell'incentivo per gli impianti il cui costo di investimento, lavoro escluso, sia per non meno del 60% riconducibile a produzione realizzata all'interno dell'unione europea.

I grandi impianti che entreranno in esercizio entro il 31 agosto 2011 accedono direttamente alle tariffe incentivanti, fatto salvo l’onere di comunicazione al GSE dell’avvenuta entrata in esercizio entro 15 giorni dalla stessa. Per accedere all'incentivo si farà riferimento al momento dell'entrata in esercizio dell'impianto, ossia quando sarà allacciato, anche se i gestori di rete dovranno garantire la connessione in un tempo certo (30 giorni): diversamente saranno soggetti alle sanzioni stabilite dall'Autorità per l'Energia.

Altra novità del Decreto Legislativo del 3 marzo 2011 (di recepimento della direttiva europea 2009/28/UE) riguarda i vincoli per gli impianti fotovoltaici a terra su terreni agricoli: per accedere agli incentivi il fotovoltaico su suolo agricolo deve rispettare determinati requisiti (Art. 10, comma 4, dlgs 28/2011): 1) La potenza nominale di ciascun impianto non deve essere superiore a 1 MW; 2) nel caso di terreni appartenenti al medesimo proprietario gli impianti devono essere collocati a una distanza non inferiore a 2 chilometri; 3) non deve essere destinato all’installazione degli impianti più del 10% della superficie del terreno agricolo nella disponibilità del proponente.
E' prevista una deroga a questi limiti per i terreni abbandonati da almeno 5 anni o per i quali è conclusa, o avviata, la procedura abilitativa per la loro realizzazione.

Nonostante il ritardo con cui il Quarto Conto Energia è stato emanato e nonostante l'incertezza provocata dalla riduzione delle tariffe incentivanti già a partire dal 1 giugno 2011, il settore fotovoltaico in Italia resta un settore molto vivace e in forte sviluppo, e che è ancora in grado di offrire gli incentivi più alti d'Europa.

Fallimento Lehman Brothers: novità e aggiornamenti giurisprudenziali

Roma, 25 febbraio 2011

A ormai più di due anni dal crack della famosa banca d’affari americana sono state pronunciate le prime sentenze di primo grado, alcune delle quali hanno ridato speranza ai molti risparmiatori che hanno visto svanire nel nulla i propri risparmi.
La più recente è quella del Tribunale di Torino (n. 7974 del 22 dicembre 2010), che ha condannato la banca a risarcire l’investitore in base ai due principi che seguono:

1. essendo il prezzo delle obbligazioni Lehman Brothers FNR 09 variato nei giorni immediatamente precedenti il fallimento, c’è stata sicuramente una significativa variazione del livello di rischio di tali titoli;

2. esisteva in capo alla banca un obbligo convenzionale di informazione continuativa, per cui la stessa avrebbe dovuto avvisare l’investitore tempestivamente di tale oscillazione, per consentirgli di disinvestire e di vendere al meglio i titoli.

L’obbligo convenzionale di informazione continuativa in capo alla banca deriverebbe dall’inserimento nell’ordine d’acquisto della seguente clausola “Il titolo fa parte dell’elenco di obbligazioni a basso rischio-rendimento emesso alla data dell’ordine e redatto nell’ambito del progetto Patti Chiari. N.B. in base agli andamenti di mercato il titolo potrà uscire dall’elenco successivamente alla data dell’ordine. Il cliente sarà tempestivamente informato se il titolo subisce una variazione significativa del livello di rischio”.

Ad avviso del Tribunale di Torino, infatti, l’inserzione di questo ulteriore contenuto, sottoscritto in calce all’ordine da entrambe le parti ed aggiuntivo rispetto a quello, standardizzato, tipico dell’ordine di investimento, costituisce una vera e propria pattuizione contrattuale ed integra dunque una fonte diobblighi di natura convenzionale specificamente assunti dalla banca nei confronti del suo cliente investitore.


Pertanto, se è vero che l’intermediario non può essere condannato al risarcimento per il mancato rispetto degli obblighi informativi di cui al TUF 58/1998 e al regolamento Consob 11522/1998 (applicabili al casodi cui in sentenza), lo stesso può essere condannato per il mancato rispetto dell’obbligo convenzionale di informazione continuativa, assunto con l’inserimento nell’ordine di acquisto della clausola di cui sopra.


Un’altra importante sentenza è quella del Tribunale di Udine del 5 marzo 2010 – Pres. Venier – Rel. Grisalfi,che ha condannato la banca al risarcimento del danno subito dall’investitore per inadeguata informazione sul titolo oggetto dell’investimento. Il Giudice in questo caso ha stabilito che deve ritenersi insufficiente l’informazione, con particolare riguardo ad una obbligazione corporate, che si limiti ad indicare il rating e la classe di rischio e non faccia esplicito riferimento all’eventualità del mancato rimborso del capitale (che per tale tipo di obbligazioni è sicuramente più probabile rispetto a quelle emesse da uno stato dell’UnioneEuropea).


Se è vero infatti che le obbligazioni Lehman non erano inserite tra i titoli a rischio, è vero anche che l’intermediario avrebbe dovuto tener conto di alcune rilevanti circostanze oggettive, tra cui,in particolare, la congiuntura economico-finanziaria in cui veniva operato l’acquisto (che influenzava sensibilmente il livello di rischio dell’investimento).


Tanto è vero che l’operazione:

1. aveva per oggetto obbligazioni di una banca d’affari americana;

2. veniva effettuata in un momento in cui era già scoppiata la c.d. crisi dei subprime;

3. si era verificato un improvviso rialzo dei tassi interbancari, a causa del clima di reciproca sfiducia emerso tra gli istituti bancari.


Già solo questo fatto avrebbe dovuto mettere in allarme l’intermediario finanziario, e avrebbe dovuto spingerlo ad informare l’investitore sulla natura corporate di tali obbligazioni. Dall’esame delle sentenze suesposte sembra potersi trarre un’importante conclusione, e cioè che la giurisprudenza sta tentando di ridimensionare l’argomento difensivo principe delle banche, secondo cui il fallimento della Lehman Brothers non poteva essere previsto in alcun modo (anche perchè le obbligazioni Lehman erano inserite nell’elenco delle obbligazioni a basso rischio di Patti Chiari).

E una delle strade per perseguire tale ridimensionamento consiste proprio nel dare effettività all’obbligo di informativa dell’intermediario, che si intenderà assolto solo laddove egli abbia correttamente illustrato all’investitore le caratteristiche e i rischi specifici dell’investimento. Una informativa generica infatti, sebbene corretta, non consentirebbe al risparmiatore di comprendere appieno il significato dell’operazione che sta per compiere, viziando di fatto il suo consenso.

Avv. Annamaria Vicaretti

Il dissesto Lehman e gli obblighi delle banche alla luce delle nuove regole post MIFID


Roma, 5 maggio 2010

Molti sono i casi di risparmiatori che hanno investito i propri soldi in obbligazioni Lehman Brothers nei due anni precedenti (e in alcuni casi anche qualche mese prima) il dissesto del 15 settembre 2008, e una delle argomentazioni difensive che si è fatta strada in questi ultimi mesi è che le banche, in quanto operatori specializzati del mercato, non potevano non essere a conoscenza della crisi che la società americana stava attraversando già da tempo, e che pertanto queste hanno continuato a vendere obbligazioni che già sapevano essere a rischio di default.
Oltre a questa argomentazione (e alle altre più generali relative al rispetto degli obblighi degli intermediari finanziari e alla esistenza o forma del contratto quadro), gli investitori che hanno investito nei titoli Lehman alla fine del 2007 o nel corso del 2008 possono far valere a loro difesa anche il rispetto da parte delle banche delle nuove norme introdotte dalla direttiva MIFID (attuata dal D.Lgs. n. 164/2007), ed entrate in vigore il 1 novembre 2007.

In alcuni casi, infatti, gli intermediari finanziari non hanno osservato da subito (come avrebbero dovuto) le nuove disposizioni introdotte dalla MIFID, ed hanno creato confusione sul tipo di servizio di investimento svolto. Prendiamo ad esempio il servizio della consulenza all’investimento.


Alla luce della nuova normativa (art.1 comma 5 septies del Tuf così come modificato dal D.Lgs. 164/2007), la consulenza è stata elevata a servizio di investimento principale (da associare o meno agli altri servizi di investimento), alla quale applicare tutte le tutele previste per gli altri servizi. Da ciò consegue che, se l’intermediario finanziario ha fatto sottoscrivere al cliente un’ordine di investimento inadeguato al suo profilo di rischio, facendogli contemporaneamente firmare una manleva per l’inadeguatezza, tale manleva non lo esonera dalla responsabilità per il danno subito dall’investitore, se quest’ultimo è stato contattato e convinto dall’intermediario a disinvestire i suoi risparmi e ad reinvestire questi ultimi nei titoli Lehman.


In tal caso il promotore ha svolto infatti una vera e propria attività di consulenza, che gli imponeva di astenersi dal consigliare un investimento inadeguato. La banca pertanto non potrà trincerarsi dietro l’istituto della cosiddetta “execution only” di cui all’art. 43 del nuovo Regolamento Intermediari (Regolamento Consob n. 16190/2007), poichè condizione essenziale di tale istituto è l’iniziativa del cliente.


Altra ipotesi è quella dell’aggiornamento del contratto quadro, che le banche sono state obbligate a fare per adeguare quest’ultimo alla luce dell’articolo 37 del nuovo Regolamento. Se la banca procede con un ordine di acquisto senza far sottoscrivere al cliente il nuovo contratto quadro aggiornato, l’ordine di investimento può essere impugnato per nullità derivante dalla nullità virtuale del contratto quadro sottostante.


In conclusione, per gli investimenti effettuati dopo il 1 novembre 2007, la verifica del rispetto degli obblighi da parte dell’intermediario finanziario si intreccia necessariamente con la verifica dell’applicazione delle nuove regole post MIFID, in base alle quali si deve garantire al cliente il raggiungimento del miglior risultato possibile (“best execution”), selezionando ex ante un novero di sedi di esecuzione e scegliendo, ordine per ordine, quella “migliore”. L’intermediario dovrà inoltre essere in grado di dimostrare al cliente, ex post, l’effettivo ottenimento del miglior risultato possibile.

Avv. Annamaria Vicaretti